DDA Multi Victim Fraud : Case A Case Study Land Pooling Policy

DDA Multi Victim Fraud Case

A Case Study Land Pooling Policy Scam of DDA

Introduction

The Delhi Development Authority (DDA) has introduced a Land Pooling Policy (LPP) aimed at ensuring the availability of sufficient housing through planned development in Delhi. However, various builders and promoters have been exploiting this policy, presenting an overly optimistic picture to naive flat buyers and collecting large sums of money from them for advance bookings, registrations, and allotments. These unscrupulous elements have launched various attractive schemes through different companies, developers, societies, and builders, claiming government approval under the Land Pooling Policy, in order to deceive the public.

The DDA’s Land Pooling Policy involves pooling land parcels owned by individuals, groups of owners, or builders, then developing the land and returning it to the owners. This new approach is intended to replace the traditional land acquisition process and is applicable to urban extensions of Delhi. The policy focuses on developing urban land parcels, particularly on the outskirts of the city, in a manner that is efficient, sustainable, and equitable. This strategy is expected to help expand the city in a planned manner by increasing the availability of new land.

Description

The DDA has not granted any licenses or authorized any developers, builders, societies, or companies to undertake development under this land pooling policy. The DDA will only issue provisional or final development licenses once a sector qualifies for development. According to the policy, at least 70% of contiguous, encumbrance-free land within a sector must be pooled for it to be eligible for development.

Unfortunately, some malicious elements have taken advantage of this situation. They launched websites and used electronic advertisements to promote housing schemes falsely associated with DDA’s Land Pooling Policy, deceiving the public and collecting large sums of money from unsuspecting individuals. They enticed the public to book flats through various housing societies.

Many investors were misled and invested their hard-earned money in these dubious housing projects. Builders specifically targeted home seekers in areas like Dwarka and other peripheral regions of Delhi, defrauding many innocent people through these unauthorized schemes. The Economic Offences Wing of Delhi Police has registered multiple FIRs, such as 08/2020, 12/2020, and 14/2020, against various builders, developers, and societies for cheating home buyers under the pretense of DDA’s Land Pooling Policy. This case study addresses the recent scam where thousands of investors were cheated out of hundreds of crores of rupees in a systematic and planned manner.

Discussion

The fraud committed against the general public involved misrepresenting facts about the Land Pooling Policy to achieve illegal gains. The immediate need for affordable housing in prime locations of Delhi was exploited by these unscrupulous elements. They falsely used the DDA’s name to give the impression that their projects were officially approved, misleading the public and inducing them to invest in these fraudulent schemes.

Activities Involved

• Demand for Registration Fees/Initial Payments: Unscrupulous elements demanded fees for registration and initial payments for flat bookings.
• Bulk Messaging: Builders and promoters sent mass messages to the public and distributed handbills regarding these schemes.
• Misuse of DDA’s Name: Builders falsely claimed their projects were “DDA approved” despite no such approval being granted by the DDA.
• Unauthorized Fund Collection: These builders had no authority to develop such projects or collect money from the public in the name of these schemes.
• Misappropriation of Funds: The large sums collected from home seekers were misappropriated, siphoned off, or diverted.

Modus Operandi

• Exploiting the New Land Pooling Policy: Economic offenders saw the DDA’s new policy as an opportunity, considering the high demand for housing in Delhi.
• Inducement through False Representation: Offenders misrepresented facts about the policy, offering affordable housing in prime locations to those in need.
• Aggressive Marketing: They used mass messaging, fake portals, electronic advertisements, and pamphlet circulation to promote society projects and collect investments.
• Hefty Commissions to Agents: Agents who brought in bookings for these projects were paid substantial commissions.
• Diversion of Investments: Investments from the public were siphoned off for personal gains.

Crime Impacts

• Fraud: The public was defrauded, resulting in significant financial losses.
• Financial Implications: An estimated Rs. 1200 crore was defrauded from the public.
• Shattered Expectations: Home seekers who invested in these bogus schemes were left disappointed.
• Challenge to DDA’s Functioning: The scam challenged the functioning of DDA, a reputable government agency.
• Misleading Social Message: The scam conveyed a wrong message about the hijacking of government schemes by economic offenders.
• Undermining Rule of Law: The success of these criminal activities undermined the rule of law and motivated other economic offenders.

Conclusion/Recommendations

Given the significant impact of the Land Pooling Policy (LPP), urgent precautions are necessary as about 17 lakh new affordable housing units accommodating approximately 76 lakh people will be offered for sale. Economic offenders are prepared to exploit the public with their methods. The following remedies are suggested:

• Public Awareness: Regular caution notices in print, audio, and audiovisual media by concerned authorities to inform the public about such scams and precautions.
• Clear Guidelines: Clear guidelines, instructions, and precautions issued by DDA to avoid any ambiguity regarding investments or bookings under this policy.
• Information Centers: Establishment of ‘Clearance Centers’ or ‘Information Portals’ to guide the public on investments in particular projects.
• Mandatory NOC: Requirement of a No Objection Certificate (NOC) from an appropriate authority for promoters or builders before offering any project or inviting investments.
• Legal Provisions: Enactment of legal provisions to penalize misleading offers by economic offenders through various means and media.

परिचय:

दिल्ली विकास प्राधिकरण (DDA) ने दिल्ली के नियोजित विकास के तहत पर्याप्त मकानों की उपलब्धता सुनिश्चित करने के लिए ‘भूमि समेकन नीति’ (Land Pooling Policy) का प्रारूप तैयार किया है। DDA की इस नीति के नाम पर, विभिन्न बिल्डरों और प्रमोटरों ने निर्दोष फ्लैट खरीदारों को आकर्षक चित्र दिखाकर अग्रिम बुकिंग के नाम पर पंजीकरण/आवंटन आदि के लिए उनसे भारी रकम एकत्रित की। इस सरकारी स्वीकृत भूमि समेकन नीति के नाम पर, विभिन्न कंपनियों/डेवलपर्स/समाजों/बिल्डरों द्वारा बाजार में विभिन्न आकर्षक योजनाएं लाई गईं ताकि इस प्रकार से जनता को धोखा दिया जा सके।

DDA की भूमि समेकन नीति (LPP) के तहत, व्यक्तिगत, मालिकों के समूह या बिल्डर के स्वामित्व वाली भूमि को समेकित करके उसे विकसित करना और फिर से मालिकों को वापस देना शामिल है। यह प्रणाली भूमि अधिग्रहण की प्रक्रिया को प्रतिस्थापित करेगी और यह नई नीति दिल्ली के शहरी विस्तारों पर लागू होगी। यह अवधारणा विशेष रूप से शहर के बाहरी इलाकों में उपलब्ध शहरी भूमि पार्सलों को कुशल, टिकाऊ और न्यायसंगत तरीके से विकसित करने के बारे में है। इससे शहर को योजनाबद्ध तरीके से विकसित और विस्तारित करने में मदद मिलेगी, जिससे नई भूमि की आपूर्ति बढ़ेगी।

विवरण:

DDA ने इस भूमि समेकन नीति के तहत किसी भी डेवलपर/बिल्डर/समाज/कंपनी को विकास की प्रक्रिया को शुरू करने के लिए कोई लाइसेंस या प्राधिकरण जारी नहीं किया है। इसके अलावा, DDA ऐसा अनंतिम/अंतिम विकास लाइसेंस तभी जारी करेगा जब क्षेत्र विकास के लिए योग्य हो जाएगा। अधिसूचित नीति के अनुसार, क्षेत्र को विकास के लिए पात्र बनाने के लिए, क्षेत्र के भीतर 70% अवरोध-मुक्त समेकित भूमि को समेकित करना आवश्यक है।

DDA की इस योजना को कुछ कुटिल तत्वों ने स्थिति का लाभ उठाने का अवसर माना और उन्होंने अपनी वेब पोर्टल लॉन्च किए, जहां से विभिन्न प्रकार के इलेक्ट्रॉनिक्स विज्ञापन ई-मीडिया पर विभिन्न आवास योजनाओं के संबंध में भेजे गए ताकि आम जनता को धोखा दिया जा सके और निर्दोष लोगों से भारी रकम एकत्र की जा सके। उन्होंने विभिन्न आवास समाजों के नाम पर फ्लैट बुक करने के लिए जनता को लुभाया।

इन प्रलोभन भरी चालों के माध्यम से बड़ी संख्या में निवेशक इस जाल में फंस गए और उन्होंने विभिन्न आवास समाजों/परियोजनाओं में फ्लैट खरीदने के लिए अपनी मेहनत की कमाई निवेश की। यहां, बिल्डरों ने घर की तलाश करने वालों को विशेष रूप से द्वारका और दिल्ली के अन्य बाहरी क्षेत्रों में विभिन्न आवास योजनाओं में निवेश करने के लिए फंसाया और इन योजनाओं के नाम पर बड़ी संख्या में निर्दोष लोगों को धोखा दिया।

दिल्ली पुलिस की आर्थिक अपराध शाखा ने विभिन्न बिल्डरों/डेवलपर्स/समाजों के खिलाफ FIRs दर्ज कीं, जो DDA की इस भूमि समेकन नीति के आड़ में निर्दोष गृह खरीदारों को धोखा दे रहे थे। इस अध्ययन को इस हालिया घोटाले को संबोधित करने के लिए किया गया है जिसमें हजारों निवेशक पीड़ितों को सैकड़ों करोड़ रुपये की ठगी की गई है।

चर्चा:

इस प्रकार की गलत प्रस्तुतियों के माध्यम से आम जनता के साथ धोखा किया गया है, जिसका एकमात्र उद्देश्य बिल्डरों द्वारा अवैध लाभ प्राप्त करना था। दिल्ली के प्रमुख स्थान पर उचित दरों पर एक रहने योग्य घर की तत्काल आवश्यकता को इन कुटिल तत्वों ने भुनाया। DDA की नव घोषित भूमि समेकन नीति का नाम इस परियोजना को सक्षम प्राधिकारी द्वारा अधिकृत होने का प्रभाव देने और जनता को इन फर्जी योजनाओं में निवेश करने के लिए प्रेरित करने के लिए इस्तेमाल किया गया। इस प्रकार, तथ्य गलत प्रस्तुत किए गए और इस परियोजना से संबंधित DDA की स्वीकृति के बारे में सामग्री जानकारी को दबा दिया गया ताकि जनता को बड़े पैमाने पर इन योजनाओं में निवेश करने के लिए प्रेरित किया जा सके।

गतिविधियाँ शामिल:

• पंजीकरण शुल्क/प्रारंभिक भुगतान की मांग: पंजीकरण शुल्क या फ्लैट बुकिंग के लिए प्रारंभिक भुगतान की मांग की गई।
• सामूहिक संदेश: इन योजनाओं के बारे में जनता को सेल फोन पर सामूहिक संदेश भेजे गए और हस्त प्रचार भी किया गया।
• DDA के नाम का दुरुपयोग: बिल्डरों/प्रमोटरों द्वारा DDA के नाम का दुरुपयोग करके अपने परियोजनाओं को “DDA अनुमोदित” बताया गया जबकि DDA द्वारा कोई ऐसी स्वीकृति नहीं दी गई।
• धन संग्रह: जनता से अवैध रूप से धन एकत्र किया गया और उसे व्यक्तिगत लाभ के लिए हेरफेर किया गया।
• वादा की गई गारंटियां: वादा की गई गारंटियों को पूरा नहीं किया गया और इस प्रकार एकत्र किया गया भारी धन हेरफेर किया गया।

अपराध की विधि:

• DDA की नव लॉन्च की गई भूमि समेकन नीति का लाभ उठाना।
• इस नीति के बारे में तथ्यों की गलत प्रस्तुति और प्रमुख स्थानों पर किफायती आवास की पेशकश करके जनता को प्रलोभन देना।
• आक्रामक विपणन का उपयोग करके सामूहिक संदेश, फर्जी पोर्टल, इलेक्ट्रॉनिक्स विज्ञापन और हस्त प्रचार आदि के माध्यम से परियोजनाओं के बारे में जानकारी फैलाना।
• बुकिंग लाने वाले एजेंटों को भारी कमीशन देना।
• निवेशकों के निवेश का व्यक्तिगत लाभ के लिए हेरफेर और हेरफेर करना।

अपराध के प्रभाव:

• धोखाधड़ी: जनता के साथ धोखाधड़ी की गई और उन्हें भारी मात्रा में धन से वंचित किया गया।
• वित्तीय प्रभाव: लगभग 1200 करोड़ रुपये की ठगी का अनुमान।
• गृह तलाशियों की उम्मीदें टूटना: बुकिंग के रूप में निवेश करने वाले गृह तलाशियों की उम्मीदें टूट गईं।
• DDA के कामकाज को चुनौती: DDA के कामकाज को एक चुनौती।
• सामाजिक संदेश: इस सरकारी योजना को आर्थिक अपराधियों द्वारा हाईजैक करने का गलत संदेश।
• कानून का उल्लंघन: अपराधियों द्वारा आपराधिक गलत डिजाइनों की सफलता का उदाहरण स्थापित करना।

निष्कर्ष/सिफारिशें:

DDA की इस भूमि समेकन नीति (LPP) के संबंध में, निम्नलिखित सिफारिशें दी जाती हैं:

• सामान्य जागरूकता: प्रिंट, ऑडियो और ऑडियो-विजुअल मीडिया में नियमित चेतावनी नोटिस के माध्यम से।
• विशिष्ट दिशानिर्देश: DDA द्वारा निवेश या बुकिंग के बारे में स्पष्ट निर्देश।
• सूचना केंद्र: निवेश के लिए किसी भी परियोजना के बारे में मार्गदर्शन के लिए एक ‘क्लियरेंस सेंटर’ या ‘सूचना पोर्टल’ की स्थापना।
• पूर्वापेक्षाएँ: किसी भी मीडिया में किसी भी परियोजना की पेशकश या निवेश आमंत्रित करने से पहले प्रमोटर या बिल्डर के लिए NOC की अनिवार्यता।
• कानूनी प्रावधान: आर्थिक अपराधियों के सभी प्रलोभन और भ्रामक प्रस्तावों के लिए उपयुक्त दंडात्मक कानूनी प्रावधान।

Author: lex 24

Mr. Shiva Kant Vats, Advocate A distinguished advocate practicing at the Supreme Court of India and a business consultant. He provides expert guidance to a wide range of clients. Deeply interested in India's history and cultural heritage, he is dedicated to exploring and reviving the ancient wisdom of the Vedic Rishi tradition. We frequently invokes the timeless Vedic prayers: "असतो मा सद्गमय" (Lead me from untruth to truth) "तमसो मा ज्योतिर्गमय" (Lead me from darkness to light) "मृत्यो मा अमृतंर्गमय" (Lead me from death to immortality) We emphasizes continued relevance in today's world. The envisions reviving and upholding the glorious traditions of the Vedic Rishi culture, asserting that each individual can contribute to global welfare through relentless effort. We passionately believes that rekindling this ancient tradition is possible in modern times and foresees a revolutionary transformation worldwide. In our call to action, we urges readers to transcend geographical boundaries and illuminate the world with the guiding light of humanity. We encourages everyone to read his works, engage with our ideas through likes, comments, and shares, and foster meaningful dialogue beyond mere digital interactions. In an era dominated by technology, we reminds the paramount importance of genuine friendships and human connections....